调查显示超八成「意向购房者」计划春节假期去看房，三居室成主流关注户型，受哪些因素影响？两居室还吃香吗？

时间：2023-09-05 17:49:22 来源：网络

购房需求分析购房需求受哪些因素影响？

受到国际金融危机的严重的影响，中国房地产的的总额、施工面积、新开工的面积、竣工面积、土地购置的面积、商品房销售的面积等一系列相关的指标的增幅都出现了较大幅度的回落。

然而，透过市场的观望气氛浓重的表象，伴随着住房市场化和货币化的深入、城市化的进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等等宏观大环境的良好发展的态势，需求旺盛、巨大则仍然是现阶段我国的房地产市场需求的基本特征。

一、房地产市场的需求影响因素分析

1.人口因素

中国本质上是一个人口大国而且人口增速也很快，截至2008年的年末，全国的总人口数超过了13亿，自然增长率也超过5‰。随着人口的不断增加以及人口结构的变化，房地产作为生产、生活的必需品，必然是需要大量的市场供给，这种由人口的因素引起的刚性的需求是带动房地产的需求旺盛的重要的影响因素。

如果小康生活的居住标准是按25平方米/人来计算，那么我国现在居民达到小康的生活标准的实际的住房需求量要超过3亿平方米，再加上这13亿人还工作、学习、休闲娱乐等等需要的经营、生产和公共设施的用房，这巨大的市场需求在未来将对我国的房地产市场的发展产生积极地推动作用。

20世纪八九十年代出生的孩子在本世纪初已经逐渐的开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求，与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变。

计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。

2.城市化因素

目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示，27年我国城市化率为44.9%，年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求，21年我国城市化率将达到47%，预计22年会达到6%。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口置业需求，按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过13万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如，农民工青睐那些户型小、价格低的民工；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身或经济适用房；白领则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。

3.收入因素

随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示，27年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为414元和13786元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长9.5%和12.2%；28年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元，分别实际上涨8.%和8.4%。

根据马斯洛的“需求层次理论”，人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

4.城市拆迁改造因素

随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。

按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

5.投机因素

随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投机需求明显增加。根据投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

首先来看国内资金因素方面，由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧。储蓄利率低、股票等理财产品风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售的房地产作为一种重要的资产保值手段。

国外资金青睐中国房地产投机的原因主要有两个，首先，随着中国经济在经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重。

二、消费者实际支付能力分析

尽管房地产市场潜在需求旺盛，但是这些需求能否得到有效的支撑和释放了，还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。

分析消费者的实际支付能力，首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量，即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。

按照银行给出的标准，房价收入比在3～8之间为合理区间，例如日本的房价收入比约为5，看美国的房价收入比约为3，旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等国际主要城市的房价收入比约为4.4～8.5。

据统计,由于近几年来国内房价的持续大幅提升，我国的房价收入比已超过1，远高于国际平均水平，北京、上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过13。

这意味着如果不吃不喝，一个中国普通家庭购套住宅至少需要1年时间。显然从这个角度分析。中国消费者的实际支付能力并不高。

然而，从目前全国的实际情况来看，中低收入家庭的实际购买能力确实很低，购房主力军实为中等偏上、高收入，以及高收入的消费群体。从各个收入分别来看，中等偏上收入的房价收入比基本低于6。

其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力，考虑到中国国情，还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来，当发达国家普通居民尽可能缩减一切开支时，中国国内的消费总额却屡创新高，这主要是由中外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,、医疗、养老等方面缺乏基本保障，中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。

据国家统计局数据显示，28年中国国内城乡居民储蓄存款超过22万亿元，储蓄总量位于
位，人均储蓄额约为1.7万元。按照以上数据进行简单计算，则三口之家的平均储蓄额将超过5万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素，中等偏上、高收入以及高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十万，甚至更多。

对于房地产消费，综合以上两个方面的分析可以得出以下结论，中低收入家庭基本不具备支付能力，他们需要通过建设完善的住房保障体系，以经济适用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题。中等偏上、高收入，以及高收入家庭的实际支付能力较强，完全具备购房能力，是现阶段推动房地产市场需求旺盛的主要消费群体。

（以上回答发布于2017-07-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

购房者买房，如何选择最佳地段？

买房时，需要考虑诸多因素。

比如房屋地段、房屋质量、房屋户型、房屋结构、周边环境、学区、交通等等因素。

当购房者对这些因素进行分析权衡，选择出最佳目标时，选定的那套房就是最适合他的房子。

在这些因素当中，房屋地段状态如何，是购房者需要重点考虑的因素。

提到房屋地段，我们首先想到的是房屋所在地的地点问题。……也就是说，这套房子在哪里……

但是实际上，对于购房者来说，房屋地段涉及方方面面的因素，对于这套房状态如何，有着至关重要的影响。

具体来说，房屋地段涉及到如下几方面因素：

1，房屋所在地的环境状态。

房子坐落在哪里，当地的环境状态就与这套房密切相关。

每个人都希望自己住的地方山清水秀、空气清新、风景宜人。

因此，选择房子时，购房者必须考虑这方面因素。

2，交通环境。

出行是否方便，是购房者选择房子时必须重点考虑的因素。……住在交通方便的地段，才能够更加便利。

3，购物环境。

住家附近有商场、市场，买东西才方便。

因此，购房者选择房子时必须选择附近有商场和市场等地段。

4，学区。

孩子上学的问题是个大问题。

因此，购房者选择房子时需要选择附近有一所好学校的地段。

综合上述几方面因素，购房者选择的房屋所在地段，应该是环境幽静，空气清新、交通便利、购物方便、孩子上学方便的地段。……这才是购房者的最佳选择。

为什么现在年轻人购房多会选择在线上看房？

因为我们这届年轻人生在了互联网成熟的时代，互联网赋能传统行业，新的市场机会自然就出现了。大家生活已经离不开互联网了，买东西都习惯先上网比较。买房子也是一样，现在年轻人都喜欢线上看房，锁定感兴趣的房源后，再到线下实地看房，年轻人逐渐成为购房主力群体，这样的购物习惯逐渐在房地产行业成熟起来了。

我给大家说个我身边的例子，我表弟就是先线上再线下买的现在的房子，线上看房、线下中介带到房子实地考察，然后就办理各种手续，我自己也进行过对比，真的比以前传统的方式要好很多，以前都是各个房产中介公司跑，然后去看各个楼盘，浪费了大量时间，还不一定能找到满意的房子。

线上看房能看到无数个楼盘，价格、地段、环境等都可以一一对比，房源比单一的中介公司要多得多，我们这样选择也多，买房子千万不要在一棵树上折腾。我还尝试登陆了一些线上平台，还用了VR实景看房的功能，这样就更方便了，可以感受一下房子的布局，确定几个楼盘后再等有时间统一看房，何乐而不为？

我总结了线上看房的一些优势：

一、省时省力

很多人可能感觉买房真的天大的事，地段怎样？户型怎样？设施怎样？关注的点非常多，一定要亲自跑到售楼处看看才放心。其实，我看来，买房子和买衣服没有本质的区别，现在互联网技术如此发达，为什么非要去售楼部？我们完全可以用手机打开软件或者小程序，在线看房，根据自己的喜好，比如根据户型、地段等进行查找，筛选满意的房源，这不是更方便吗？省去了大量时间。